Altbau-Mehrfamilienhaus vor 1919: Fenster und Heizung zuerst, die Warmmiete bleibt rechnerisch gleich

Ausgangslage

• Fenster von 1990 und Gaskessel von 2003, beide rechnerisch über ihrer Lebensdauer.
• Fassade und Dach zuletzt 1990 instand gesetzt, Restlaufzeit rund neun bzw. 14 Jahre.
• Effizienzklasse H, berechnet aus den Bauteilangaben.
• Bisher keine Förderung genutzt.

Ergebnis

Die Effizienzklasse ist aus einer Wärmebilanz gerechnet, nicht geschätzt. Schon der Fenstertausch hebt das Haus um eine Klasse. Zusammen mit Wärmepumpe und gedämmter Kellerdecke erreicht es den Korridor C–D, ohne dass Dach und Fassade angefasst werden.

H heute (268 kWh/m²a) · G nach Fenstertausch (239) · C–D mit Fenstern, Kellerdecke und Wärmepumpe (89)

Unsere Empfehlung

1. 1

   Fenster und Heizung in einem Schritt

   Beide sind überfällig. Zusammen geplant wird die Wärmepumpe auf die Heizlast mit neuen Fenstern ausgelegt, rund 61 statt 71 kW.

   in den nächsten ein bis vier Jahren

2. 2

   Lüftungskonzept mitplanen

   Werden mehr als ein Drittel der Fenster erneuert, ist nach DIN 1946-6 ein Lüftungskonzept zu erstellen. Es schützt vor Feuchteschäden.

   mit dem Fenstertausch

3. 3

   Kellerdecke dämmen

   Eine kleine Maßnahme ohne Instandhaltungsanteil, die die Heizlast weiter senkt.

   mit dem Fenstertausch

4. 4

   Anschluss an die spätere Fassade einplanen

   Dach und Fassade hat der Eigentümer bewusst ausgeklammert. Die neuen Fenster werden so gesetzt, dass eine spätere Dämmung ohne Wärmebrücken anschließt.

   Fassade in rund neun Jahren

Wovon wir abgeraten haben

Den überfälligen Kessel wieder durch einen Gaskessel zu ersetzen. Ab 2028 trüge der Vermieter damit unabhängig vom Zustand des Gebäudes die Hälfte der CO₂-Kosten und Netzentgelte, und die Förderung von rund 26.000 € für den Wärmeerzeuger entfiele.

Was das für die Mieter heißt

Die Heizkosten sinken deutlich, dem steht die rechnerische Modernisierungsumlage gegenüber. Beide gleichen sich fast aus: Die Warmmiete je Wohnung ändert sich rechnerisch um weniger als einen Euro im Monat, sofern die Umlage geltend gemacht wird. Das ist ein starkes Argument in der Mieterkommunikation.

Was das für vergleichbare Häuser heißt

Bei Altbauten vor 1919 laufen Fenster und Kessel oft zuerst aus, während Dach und Fassade noch Jahre halten. Dann lohnt es sich nicht, auf die Gesamtsanierung zu warten: Fenster und Heizung zusammen planen, die Wärmepumpe auf die Heizlast mit neuen Fenstern auslegen und die Anschlüsse für die spätere Fassade gleich mitdenken. Weil die Energiekosten stark sinken, bleibt die Wirkung auf die Warmmiete überschaubar.

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