Wärmepumpe im Bestand: Warum die Reihenfolge über die Investition entscheidet

Die Heizlast bestimmt die Investition

Eine Wärmepumpe wird nach der Heizlast ausgelegt. Das ist die Leistung, die das Gebäude am kältesten Auslegungstag braucht, um alle Räume warm zu halten. In Friedberg und Augsburg liegt die Auslegungstemperatur bei etwa minus 14 °C.

Anders als beim Gaskessel steigt der Preis einer Wärmepumpe fast linear mit der Leistung. Eine doppelt so große Anlage braucht in der Regel zwei Geräte in Kaskade, mehr Aufstellfläche, einen größeren Netzanschluss und mehr Schallschutz. Die Heizlast ist deshalb die wichtigste Zahl für die Investition.

Die Heizlast hängt vor allem von der Gebäudehülle ab. Jeder Quadratmeter ungedämmte Außenwand, jedes alte Fenster und jede ungedämmte Decke zum Dachboden oder Keller erhöht sie. Genau deshalb entscheidet die Reihenfolge der Maßnahmen über die Kosten.

Beispiel: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten, Baujahr 1965

Wir rechnen mit einem typischen Objekt aus unserer Praxis, gerundet und anonymisiert. Das Haus hat 8 Wohneinheiten auf 560 m² Wohnfläche und drei Vollgeschosse. Fassade, oberste Geschossdecke und Kellerdecke sind ungedämmt. Die Fenster wurden Mitte der 1990er-Jahre getauscht. Geheizt wird mit einem Gaskessel von 1998 über Heizkörper, das Warmwasser wird zentral bereitet.

Die Bilanz folgt dem vereinfachten Heizperiodenverfahren nach DIN V 4108-6 mit U-Werten nach Baualter. Für eine Planung braucht es zusätzlich eine raumweise Heizlastberechnung nach DIN EN 12831. Für die Grundsatzentscheidung reicht die vereinfachte Rechnung, zumal sie sich am tatsächlichen Gasverbrauch prüfen lässt.

• Heute: Heizlast rund 47 kW, Heizwärmebedarf rund 72.000 kWh im Jahr, dazu rund 13.400 kWh für Warmwasser.
• Nach Dämmung von Fassade, oberster Geschossdecke und Kellerdecke auf heutigen Standard: Heizlast rund 26 kW, Heizwärmebedarf rund 29.000 kWh im Jahr.
• Plausibilisierung: Der Gasverbrauch des Hauses liegt bei rund 104.000 kWh im Jahr. Das passt bei einem Kesselnutzungsgrad von etwa 82 % zur Rechnung.

Was die falsche Reihenfolge kostet

Wird die Wärmepumpe heute ohne Dämmung eingebaut, muss sie für 47 kW ausgelegt werden statt für 26 kW. Eine solche Leistung erfordert in der Regel eine Kaskade aus mehreren Geräten, mehr Aufstellfläche, einen größeren Elektroanschluss und mehr Schallschutz. Öffentliche Marktübersichten nennen für zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpen in Mehrfamilienhäusern mit sechs bis zehn Wohnungen grob 45.000 bis 105.000 € einschließlich Einbau, mit steigender Leistung am oberen Ende. Wie groß der Unterschied im Einzelfall ist, zeigen erst konkrete Angebote. Sicher ist: Die zusätzliche Leistung steckt nach der späteren Dämmung ungenutzt im Keller.

Dazu kommt ein technischer Nachteil. Eine stark überdimensionierte Wärmepumpe taktet in der Übergangszeit häufig, was Wirkungsgrad und Lebensdauer mindert. Moderne Geräte können ihre Leistung zwar regeln, aber nicht beliebig weit nach unten.

Auch die Betriebskosten unterscheiden sich. Ohne Dämmung braucht das Haus an kalten Tagen hohe Vorlauftemperaturen an den Heizkörpern. Wir setzen dann eine Jahresarbeitszahl von 2,7 an. Die Wärmepumpe braucht rund 35.500 kWh Strom, bei 28 ct je kWh sind das rund 9.900 € im Jahr. Nach der Dämmung reicht ein niedrigerer Vorlauf, die Jahresarbeitszahl steigt auf etwa 3,0. Der Strombedarf sinkt auf rund 17.800 kWh, die Kosten auf rund 5.000 € im Jahr.

Zum Vergleich: Der bestehende Gaskessel verursacht heute bei 12 ct je kWh rund 12.500 € im Jahr. Nach der Dämmung wären es mit demselben Kessel rund 6.250 €. Die Dämmung allein halbiert also schon die Heizkosten, unabhängig vom Wärmeerzeuger.

Wenn die Dämmung erst später kommt

In der Praxis lässt sich die Hülle nicht immer zuerst sanieren. Die Fassade ist vielleicht erst in fünf Jahren dran, das Budget reicht nicht für beides, oder in einer Eigentümergemeinschaft fehlt die Mehrheit. Dann gibt es wirtschaftliche Übergangslösungen.

• Bivalenter Betrieb: Die Wärmepumpe wird schon heute auf die künftige Heizlast von rund 26 kW ausgelegt. Der vorhandene Gaskessel bleibt und übernimmt nur die kältesten Tage. Nach typischen Temperaturverläufen deckt die Wärmepumpe im parallelen Betrieb so bereits rund 85 bis 90 % der Jahreswärme. Nach der Dämmung wird der Kessel außer Betrieb genommen.
• Heizkörper gezielt tauschen: Oft sind es nur wenige Räume, die eine hohe Vorlauftemperatur erzwingen. Werden dort größere Heizkörper eingebaut, sinkt der nötige Vorlauf für das ganze Haus.
• Vorlauf testen: Im Winter wird die Heizkurve des Kessels testweise so eingestellt, dass der Vorlauf höchstens 50 bis 55 °C erreicht. Bleiben alle Räume an mehreren kalten Tagen warm, ist das Haus schon heute gut für eine Wärmepumpe geeignet. Diesen Test empfiehlt auch die Verbraucherzentrale NRW. Ein hydraulischer Abgleich gehört ohnehin dazu.
• Kleine Dämmmaßnahmen vorziehen: Oberste Geschossdecke und Kellerdecke sind vergleichsweise günstig und senken die Heizlast spürbar. Die oberste Geschossdecke muss nach dem GModG ohnehin gedämmt sein, wenn das Dach darüber ungedämmt ist.

Was das GModG und das Mietrecht dazu sagen

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist am 29.07.2026 die Pflicht entfallen, beim Heizungstausch 65 % erneuerbare Energie einzusetzen. Auch das frühere Betriebsverbot für 30 Jahre alte Kessel gibt es nicht mehr. Ein funktionierender Bestandskessel darf also weiterlaufen. Das schafft Zeit für eine sinnvolle Reihenfolge.

Wer stattdessen einen neuen Gas- oder Ölkessel einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil biogener Brennstoffe nutzen: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. Für Vermieter kommt eine Regel im CO₂-Kostenaufteilungsgesetz hinzu. Bei einem solchen neuen Kessel tragen sie ab 2028 die Hälfte der Gasnetzentgelte und ab 2029 die Hälfte der Kosten für den vorgeschriebenen Bioanteil (§ 5a CO2KostAufG). Ein neuer fossiler Kessel ist damit für Vermieter keine kostenneutrale Übergangslösung mehr.

Für die Modernisierungsumlage gelten beim Heizungstausch eigene Regeln. Nach § 559e BGB dürfen 8 % oder 10 % der Kosten umgelegt werden, die Mieterhöhung ist aber auf 0,50 € je m² innerhalb von sechs Jahren begrenzt. Für die Dämmung gilt die allgemeine Grenze nach § 559 BGB von 2 oder 3 € je m². Ob und in welcher Höhe eine Umlage im Einzelfall zulässig ist, sollte rechtlich geprüft werden.

So gehen Eigentümer vor

Am Anfang steht eine belastbare Bilanz: heutige Heizlast, Heizlast nach den sinnvollen Hüllenmaßnahmen und die Kosten beider Wege. Dazu gehört ein Blick auf den Zustand von Fassade, Dach und Fenstern. Wenn eine dieser Maßnahmen in den nächsten Jahren ohnehin ansteht, ist sie der natürliche Startpunkt.

Danach wird die Wärmepumpe auf die Zielheizlast ausgelegt und der Zeitplan festgelegt. Ein individueller Sanierungsfahrplan kann diese Reihenfolge verbindlich dokumentieren und ist für viele Mehrfamilienhäuser auch wirtschaftlich sinnvoll. Alle Zahlen in diesem Beitrag sind gerundete Beispielwerte mit den genannten Annahmen. Sie ersetzen keine Berechnung am eigenen Objekt.