CO₂-Kostenaufteilung: Was Vermieter von Wohn- und Gewerbeflächen tragen

Das Grundprinzip

Seit 2021 kostet jede Tonne CO₂ aus Heizöl, Erdgas und Flüssiggas einen gesetzlich festgelegten Preis nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Der Lieferant gibt ihn mit dem Brennstoff weiter und weist ihn auf der Rechnung aus. Bis 2022 trugen Mieter diese Kosten über die Heizkostenabrechnung vollständig.

Seit dem 01.01.2023 teilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) die Kosten zwischen Vermieter und Mieter auf. Der Gedanke dahinter: Der Mieter beeinflusst den Verbrauch über sein Heizverhalten, der Vermieter über den Zustand des Gebäudes und der Heizung. Je schlechter das Gebäude, desto größer der Anteil des Vermieters.

Strom und Holz tragen keinen CO₂-Preis nach dem BEHG. Bei Fernwärme gilt die Aufteilung nur, soweit der Versorger CO₂-Kosten nach dem BEHG ausweist. Wärme aus großen Anlagen im europäischen Emissionshandel fällt nicht darunter, auch wenn deren CO₂-Kosten im Wärmepreis enthalten sind.

Das Stufenmodell für Wohngebäude

Für Wohngebäude rechnet der Vermieter den jährlichen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm je m² Wohnfläche um. Grundlage ist der tatsächliche Verbrauch der Abrechnungsperiode, nicht der Energieausweis. Aus diesem Wert ergibt sich die Stufe und damit sein Anteil.

• unter 12 kg CO₂ je m² und Jahr: Vermieter 0 %
• 12 bis unter 17 kg: 10 %
• 17 bis unter 22 kg: 20 %
• 22 bis unter 27 kg: 30 %
• 27 bis unter 32 kg: 40 %
• 32 bis unter 37 kg: 50 %
• 37 bis unter 42 kg: 60 %
• 42 bis unter 47 kg: 70 %
• 47 bis unter 52 kg: 80 %
• ab 52 kg: 95 %

Nichtwohngebäude: hälftige Teilung

Für Büro-, Praxis- und Ladenflächen in Nichtwohngebäuden gilt nach § 8 CO2KostAufG die hälftige Teilung. Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als 50 % trägt, sind unwirksam. Versorgt sich der Mieter selbst mit Wärme, muss der Vermieter ihm die Hälfte der CO₂-Kosten erstatten. Nichtwohngebäude ist ein Gebäude, das nicht überwiegend dem Wohnen dient. Maßgeblich ist also die Einordnung des ganzen Gebäudes, nicht der einzelnen Einheit.

Das Gesetz sah vor, die hälftige Teilung im Jahr 2025 durch ein eigenes Stufenmodell für Nichtwohngebäude abzulösen. Das ist bisher nicht geschehen. Die Bundesregierung hat im April 2026 einen Evaluationsbericht vorgelegt. Danach wird ein Stufenmodell für Nichtwohngebäude erarbeitet. Der Bericht hält außerdem eine Verschiebung der Stufen für Wohngebäude für sinnvoll. Beides ist bislang nicht beschlossen.

Für Vermieter von Gewerbeflächen heißt das: Die heutige Teilung ist planbar, aber nicht dauerhaft gesichert. Ein künftiges Stufenmodell würde energetisch schlechte Gebäude voraussichtlich stärker belasten als heute.

Zwei Rechenbeispiele

Wohngebäude: Ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten und 450 m² Wohnfläche verbraucht 90.000 kWh Erdgas im Jahr. Mit dem Emissionsfaktor von 0,201 kg je kWh entstehen rund 18,1 t CO₂, das sind rund 40 kg je m². Das Haus liegt in der Stufe mit 60 % Vermieteranteil. Bei 60 € je Tonne betragen die CO₂-Kosten rund 1.090 € im Jahr, davon trägt der Vermieter rund 650 €. In einem Szenario mit 135 € je Tonne für 2030 wären es rund 2.440 €, davon rund 1.470 € beim Vermieter.

Senkt eine Sanierung der Hülle den Verbrauch auf 50.000 kWh, liegt das Haus bei rund 22 kg je m² und damit in der Stufe mit 30 %. Bei 135 € je Tonne trägt der Vermieter dann rund 410 € im Jahr. Der Unterschied von rund 1.060 € im Jahr ist ein direkter, laufender Ertrag der Maßnahme für den Eigentümer, zusätzlich zu Wert und Vermietbarkeit.

Nichtwohngebäude: Ein Bürogebäude mit 1.000 m² verbraucht 120.000 kWh Erdgas. Das ergibt rund 24 t CO₂. Bei 60 € je Tonne sind das rund 1.450 € CO₂-Kosten, der Vermieter trägt die Hälfte, also rund 720 €. Bei 135 € steigt sein Anteil auf rund 1.630 € im Jahr.

Wie sich der CO₂-Preis entwickelt

Für 2026 gilt ein Preiskorridor von 55 bis 65 € je Tonne. Der Bundestag hat am 15.10.2026 eine Änderung des BEHG beschlossen, nach der dieser Korridor auch 2027 gelten soll. Eine zunächst geplante Erhöhung für 2027 soll damit entfallen.

Ab 2028 soll der Gebäude- und Verkehrssektor in den europäischen Emissionshandel ETS 2 übergehen. Der Preis bildet sich dann am Markt. Die EU hat 2026 vorläufig zusätzliche Preisdämpfungen vereinbart: Steigt der Preis über 45 € je Tonne, können mehr Zertifikate aus einer Reserve freigegeben werden. Die veröffentlichten Einschätzungen für 2030 reichen entsprechend weit, von rund 45 bis 50 € bis rund 150 € je Tonne und mehr. Wir rechnen in unseren Reports deshalb mit einem Pfad, der als Szenario gekennzeichnet ist, und zeigen den Anteil für Jahr 5 und Jahr 10 getrennt.

Neue Regeln seit dem GModG

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 29.07.2026 auch das CO2KostAufG ergänzt. Baut ein Vermieter in einem Bestandsgebäude eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung ein, gilt für die Wohnraummiete ein neuer § 5a. Danach tragen Vermieter und Mieter ab 2028 die Gasnetzentgelte und ab 2029 die Kosten der vorgeschriebenen biogenen Brennstoffanteile jeweils zur Hälfte.

Das betrifft nur neu eingebaute fossile Heizungen, nicht den Weiterbetrieb vorhandener Anlagen. Es verändert aber den Vergleich beim Heizungstausch. Ein neuer Gaskessel ist für Vermieter nicht mehr nur bei den CO₂-Kosten mit laufenden Kosten verbunden.

Pflichten in der Abrechnung

Der Vermieter muss die CO₂-Kosten, den Ausstoß je m² und die Stufe in der Heizkostenabrechnung ausweisen. Fehlen diese Angaben, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen. Versorgt sich der Mieter selbst, etwa mit einer Gasetagenheizung, kann er seinen Erstattungsanspruch innerhalb von zwölf Monaten nach der Rechnung des Lieferanten geltend machen.

Liegen Einschränkungen durch öffentliches Recht vor, etwa durch Denkmalschutz oder eine Erhaltungssatzung, kann sich der Anteil des Vermieters halbieren oder entfallen. Das muss im Einzelfall begründet werden. Ob eine Abrechnung den Anforderungen genügt, ist eine Rechtsfrage und sollte bei Unsicherheit mit einem Fachanwalt oder der Hausverwaltung geklärt werden.